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批发新闻首页 > 商业地产 > 商业地产市场可挖掘潜力较大(组图)(四)
商业地产市场可挖掘潜力较大(组图)(四)
日期:2009/3/2 来源:批发市场网 原创 编辑:
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主持人朱凌波:非常感谢万达跟我们分享的成功经验的体会,因为时间非常有限。下面有请另外一个连锁性的商业地产的知名,宝龙集团总裁助理黄诗媛给大家分享。


图为宝龙集团总裁助理黄诗媛

  黄诗媛:感谢各位嘉宾让我们来跟大家交流。

  宝龙集团是中国二三线和四级的城市来开发大型的商业地产作用我们主攻的项目。我们甚至到了安徽的蚌埠,可能在北京有的人没有听说过这样的城市,但是我们看到了非常大的消费市场和空间。无论是到现在的风暴、海啸、危机都好,各大银行的报表都体现出来居民的存款度比例是在非常快的增长,虽然现在降息和刺激消费,这一点都让大家看到了在中国的城市里面这样的市场是存在的。

  所以,刚才万总在上面讲的时候我很兴奋,终于有百货界的代表和精英看重了二三四线城市的市场了。以前我们在这些项目招商里面,超市还好说,百货店我们碰到了非常大的难度。比如说在合肥蚌埠的项目,我们原来在百盛的高总说他来看看我们蚌埠在新旧城市的交界做得非常好,他是河北部的总经理,本来说来看的看着看着说不行,这个城市我没有听说过。后来我们就把这个项目较给了当地的项目,他们当成宝贝一样,一两个月的时间都签约了。

  我先介绍一下宝龙集团,我集团是澳资的企业,在国内有20年了。整个是比较多元化的大型企业。我们有5个产业,一个是地产。第二个产业是宝龙商业,最重要的是我们的Shopping Mall运营管理公司。第三个是宝龙酒店,另外有两个实业的部分,一个是信息一个是工业。信息产业这一块,我们主要是OA产品的代理商在国内也比较大。

  这是我们集团的总规划师董事局主席,他是政协委员的身份,他对国内的经济是关注的。这是宝龙广场发展规模的情况,现在我们在14个城市有16个宝龙城市广场 (论坛),是7百万平米的开发面积。大家看到我们的项目在二三甚至是四线城市在做。

  谈一点体会,我们有四点体会。这么多年来,我们跟大主力店合办的接触来说,我们感觉到确定对商业地产的开发企业影响非常大,可以说从根子上改变了我们的思路。一个是把我们整个的开发模式从开发的导向转向了商业经营的导向。所以这句话非常简单,但是实际上做起来我们感觉到是非常艰辛的,这是业务模式的大改变,包括从人才队伍、管理模式、价值取向上都有一次大的调整。原来我们甚至说以房屋的价值来定租金,原来商业地产商的概念是这样的。现在我们追求的是商业、物业稳步经营完了之后租金增长的利益,包括商业地产本身转轨价值增长的概念。

  第二,我们在整个产品形式上有了很大的改变。从初期我们拿到一块地,选了址拿了地开始做大主力店铺的组合包括小店铺的组合。拿着项目去找大主力店的商户,这是最原始的自发的思路。到了中期,我们开始做产品的标准化,标准化的模式、标准化的规划,标准化的选址,跟商家我们选择了战略联盟的方式在走。这样的方式还不够,一直到2007年我们新的项目现在产品规划模式是标准化加上个性化的结合,跟商家是一个多赢的互动。我有两个案例解释一下。

  上面这一个是在青岛城阳的城市广场,开发已经有前面的思路包括标准化的东西。但是这个项目立地条件是在青岛城阳,城阳是青岛的高新技术区,我们配了一个大型的室内游乐园,这么大规模是在国内第一个。同时,我们跟韩国的乐天世界进行的合作,由他们来经营管理。

  下面这个项目是我们在泰安宝龙城市广场的项目,这个项目是拥有山东省最好的温泉资源。所以,我们在商业广场里面设计了一个大型的室内温泉和室外温泉结合的温泉酒店群。这是我们从这么多年来在规划、设计上的突破。

  第三,我们感觉到在跟大主力店的合作当中,包括跟前期的谈判当中,我们应该回到规划、兼容的思路上。不能为某家某类的主力店量身定做这对商家有很大的影响。主力店没有签约之前就没有定,即使签了约也有变化的可能。如果物业给他们量身定做,我们有这样的案例,当时我们跟沃尔玛谈得非常深,但是后来因为一些问题就暂缓,但是整个大项目不能减缓,后来我们跟家乐福来合作。沃尔玛是纯粹的超市,家乐福是有外圈区的,这一块我们也吸引了教训。第二在过程当中,不管是大的店铺小的商铺过程都是有更改的,我们说的排烟等等事先都是需要考虑的。所以,我们在这上面也经历了从初级到逐步成熟的历程,这一段包括对未来的方向会更务实一点。

  第四,具体的招商过程和招商的实物。招商的过程当中,我们认为要用成功的过程的理念使招商能够得到实施。大主力店的带动肯定是不言而喻了,万达已经把大主力店的关系剖析得很深刻。应该说从商业长久持续经营角度来看,招商的合作不能是基于主力店品牌联合的方式,更应该注重主力店在当地市场的占有略。这样的现象也出现了,大家也知道主力店在不同的地区或者是不同的区域发展呈现的可能不一样。在呈现的类别方面,我们强调了主力店的互补经营,师兄谈到购物中心要不要有超市?在宝龙开发的理念课程是全课程,为所有的大众服务的产品,并不是高端、奢侈消费品的定位。

  所以,在我们的项目里面超市仍然是最重要的主力店的业态在里面,在规划的时候我们更强调了主力店互补。所谓的互补不仅仅是购物或者是餐饮,或者是一些小的休闲,在中国的市场娱乐的部分,大范围或者是大范畴的休闲会更多一些。剩下的是业务的东西了,租金怎么定,这是主力店和开发商之间的拉锯战,我们认为市场导向是原则,根据这些多项目成功谈判经验来看,目前保底加抽成趋高,或者是以这为依据算成租金的方式是比较配合的。第二工程配合,在整个招商人员里面的配合,从我们的电梯、扶梯、停车位、广告牌等等资源合理分配,如果环节非常快的话,也能推动主力店的合作。

  我的体会很简单,请大家指正。我想说的是宝龙集团以前在南方做一些事情,走到今天也是相对成熟和客观。所以,感谢我们的老朋友这些商家,也欢迎新的朋友新的商家来跟我们共同合作寻求新的发展。谢谢。

  主持人朱凌波:宝龙虽然谈的时间很短,但是可以看到她跟万达在不同城市发展模式的不同体会,对在座的城市可能有一线、二线、三限线、四线的嘉宾,可能给大家提供更多的思考。

  在中国的主力店当中包括品牌商,我们更需要培养民族的品牌,下面我们有请中国著名的品牌王府井,有请边双全先生演讲。


图为北京王府井集团股份有限公司总裁助理边双全

  边双全:首先非常感谢主办方让我们有机会在这里跟大家做交流。我一直是从事超市以前做的深圳万家,现在叫华润万家,2000年到王府井到现在干了8年。我主要是结合工作当中的经验或者是一些感受,给大家做一些交流。

  上个月去了几个地方,有一些朋友开发商让我们看了项目选址,目的是希望有机会跟我们合作。看了之后发现有几个问题,其中一个刚才前面几位都讲了。去年一是对物业构造结构已经做好了,但是物业结构不能满足我们的需求。第二,对商业模式怎么样进行合作这种方式不了解,对于租金的测算更不清楚。第三,他对自己的商业定位、物业定位不清楚。只要觉得你王府井属性百货名气比较大的就要吸进,对于我物业是不是结合相匹配等等问题,他们需要有探讨的地方。

  结合这些地方,他们比较有代表性都是商业地产商,就这些问题加上我过去的经验,因为我也负责过王府井的开发工作。就这些情况,我把我的一些感想跟大家做一些交流。时间比较紧,我把前面已经讲的内容忽略掉,没有涉及的内容再逐步给大家稍微解释一下。

  我主要从9个方面给大家做个介绍。首先,作为零售企业,他在发展的过程当中,包括你们的同事也谈了,一方面是地产开发商找合作商比较难,另外一方面零售商发展速度受到了很大的制约。最大的制约是物业资源的制约,作为王府井在全国来讲已经开了17家门店,资源对我们发展的速度制约很大,如果有好的资源我们会加快合作的速度。

  我讲第一个问题,作为零售企业来讲,发展的区域和城市规划。作为任何一家公司都有发展的规划,作为我们来讲我们会把全国各个地区划分成若干个等级,带会儿我会讲怎么样做划分。划分要明确进入的区域是A类或者是A+区域。另外计划当中没有进入的地区,但是作为经营性的项目我们还是需要考虑,何为经营性的项目地点、合作的条件等等是可以考虑这个项目的。2000年我们谈的包头的项目,包头项目当时我们在发展规划当中是没有包头的城市,我们是不进入的。但是因为这位朋友推荐,我当时是负责项目开发这一块。我正好去兰州经过包头我去看了一下,看了之后我认为这座城市和项目是要进的,我们开了两次会,后来进入包头之后仍然开了。开完了之后这个店产生的回报给公司的投入和产出比达到了400%,作为公司来讲是非常好的赢利项目。作为开发商来讲收益和各项资金的保障等等都非常好,既保证了开发商的利益也保证了我们的利益。另外,开发商把店铺卖了,对于小的收入和银行贷款等等都非常好,这是属于机遇性的项目。

  作为评判一个城市的综合力,我们基本上有一个大概划分的范围。这是我们公司依据2006年的数据做的数据的分析,这不是我们讲的重点,我告诉大家这样一个思路。大家知道这个思路里面,你们在选择零售开发商的时候对各位决策选择什么样的开发商,怎么样找到相适应的会有好处。

  第三个问题,我们在选择项目的时候还要考虑的因素,你项目所在的商圈在城市里面处于什么样的位置。一般来讲作为北京、上海广州的城市会形成若干个商圈,北京有王府井、西单、燕莎等等,包括新成立的项目体验很大,独立新成立的商圈。像几位领导都提到的金源Mall,在北京不是一个商圈,体量不是很大,逐步形成了商圈。包括万达在很多城市,刚刚开发的时候不能成为城市的成体上升,由于整个体制导致了你的城市有几个商圈,你处于什么样的商圈。另外,这样的商圈在每个城市里面发展的趋势是什么样的。比如说王府井集团在成都地区,当时开的时候不是在我们是次商圈,当时处的广场是最主要的商圈。但是随着王府井集团以及太平洋三家店在现在的位置开了之后,他们开始转移到我们的商圈来了。后来每个商圈对我们的趋势会发生变化,这是我们发展考虑的内容。

  另外项目有什么样的发展趋势,除了商圈之外我们还要考虑竞争对手,包括两个。一个是商圈之间的竞争,这个城市里面商圈和商圈之间是什么样的关系。比如说我们在北京、天安门一东一西,东边是王府井的商圈,西边的话是西单。这两个商圈之间竞争力的分析,构成商圈竞争力有很多因素,比如说行业的搭配由哪些组成,每个行业组成和定位有什么样的行业定位,这个品牌本身具有什么样的影响力、号召力,以及商类本身的品牌等等,一系列的参数导致了你跟商圈之间在当地有什么聚合能力,这是我们需要了解的一方面。

  作为商圈来讲,有的时候我们要开一个店,这个地方本身有了百货店。拿包头做例子,我们当时开包头店的时候大家隔了一道墙,包百已经有了商场了,我们对商圈内部的竞争对手要做分析,双方要做评估。最后,作为王府井的竞争能力和包百来讲我们有信心和能力把这个做好,这是我们要考虑的因素。对于竞争对手要考察的内容除了我描述的之外,还有其它的内容,由于时间的关系简化一下。

  第五个物业的整体规划方案有分析了解,刚才万达广场包括宝龙集团的两位老总都介绍了,作为购物中心的mall都有自身整理的规划,在做之前都有设想。这里存在了一个问题,他的规划在跟我们自己的规划之间有地方的重叠度。包括万达的老总也提到了,主力店来讲我们公司经营的品牌和商业圈的品牌有重叠度,我们这里由于中国商品资源到位性的问题,资源不是很充分,导致了重叠度过大。万达广场南宁店就解决了这样的问题,万达南宁是在百盛,这两者的错位形成得非常好,百盛基本上形成了当地中高端的地位。但是他的商业街是时尚和价格低廉以15岁到25岁左右是主要的目标,青春合理是他主要的定位形象。因此,和他的主力店和商业街之间形成了比较好的,百盛也是连锁百货公司,他们去了之后带进了很多品牌,这是全国连锁发展的品牌。他们在步行街里面找的小的商铺品牌是地区性的品牌。这在价格来讲相对来讲比较低,另外定位和时尚度是比较好的,所以,他们解决得比较好。

  另外,双方规划方案的协调问题,像他们招商也出现了这样的问题。调整了之后双方有再执行的问题。总体说来,业主的规划在招商的过程当中,我们会有协调,只有大家避免恶性竞争,一个大的购物中心可以容纳若干个品牌,一个品牌可以在其他的地方存在,不是说一个品牌在一个购物中心里面只允许有一个地方存在,这也不是一定的,除了体量大小。

  我们还对物业有这方面的要求,一个是结构一个是设备设施的问题。一个是考虑动性的规划和物流规划考虑的问题。比如说前个项目业主最早考虑是我的物业是最高档的社区,我住的是当地五星级的人物,而且是顶级的人物。他说我的商业规划要跟他们分开,给他们营造比较舒适的垢污环境,安全一点,底下设计车库的时候把他们跟人完全分开,但是停车之后怎么过来都过不来。第二楼上的物业人员要过来的时候要经过商场的某个层才能下来,如果隔开了要经过一个大的圈子才过得来,这样的话他的物业结构很不合理。这已经做好了,如果再调的话从改规划到改建造成本非常大,时间也耽误了。

  另外,厂商物流设计对物业也有很大的要求。这方面对百货的要求低一点,这方面没有低的要求,在超市方面要求非常严。我们曾经谈的时候,王府井在外地开的商场是大型百货的概念,某些程度讲是小的百货中心。我们自己有很大的物业的项目,我们自己也有超市,业主设计的时候只是考虑了地下一层进车是给了住户小车使用了,后来发现货车进不去了,后来要改就很头疼。后来包括对物流,设计的过程当中最好是有商家的介入,这样会好一点。

  另外是基础设施、能源等等,这主要是对于电力的要求还有超市给排水,排烟等等的要求。停车场不多讲了。

  对于项目交付的一些标准和合作条件,这个问题大家相对比较关心一点。物业的基础条件刚才已经说了,不再展开,大家在实际的工作当中会碰到一些。物业的交付条件目前准确来讲有三种,一种是大家说的清水楼,由业主方什么都不搞做好了给他。还有一种是完成基础设施,水、电、气消防。这样的话这比强也不动,交给零售商。还有一种是壁工程,把消防、天体墙都做完,交给零售商。这样是这几种情况,跟零售商谈的时候作为条件来沟通,有的时候作为清水房来交付,这样的话大家需要去谈。

  还有租金合作条件的问题,简单介绍一下。目前在零售行业里面,作为我们来讲通常有两种合作的方式,一种合作的方式是固定的租金加上一定年限的递增,这是一种方式。还有一种方式是保底加提成。这两种方式是各有利弊的,对于固定的租金小的增长幅度,作为开发商来讲某种意义上来讲会放心,我能看到每年就收这么多钱。某种意义来讲又不是很合适,前期作为开发商来讲越来越高,主力店来讲会希望越来越低。再加上主力店有一定的强势可能租金稍微低一点。一旦遇到经济环境好的时候,租金条件对零售商是有利的,如果说经济环境不是很好的时候,大环境要出现问题了,固定租金对零售商也是不利的。所以考虑租金条件的时候会把发现考虑得比较大。比如说我谈的包头的项目,我跟开发商用保底提成的方案,但是业主坚持一定要用固定租金的方案。最后谈成了固定租金的方案,作为业主有自己的算盘,他的固定租金需要多少的保底底线有底数最终达成一致。但是现在的市场环境如果以当时的租金来讲翻了一倍,如果按照我的方式来的话可以翻了一倍,现在可以做到8个亿跟原来的差异非常大,他也不知道我们会做这么好。对于保底供应商会有担忧,保多少底。原则上这个保底基本上解决了开发商基本的成本压力。然后提成部分是大家对市场变化的风险利益共担共享,好的地方可以从提成的部分获取租金。市场不好的情况下提升部分租金会相对低一点,这样对零售商会有利一点,双方的合作也会更稳定。

  还有是转租部分,零售商租过来之后会有转租的现象。对于这种做法通常是把这部分转租租金按照平均毛利率折算成保底的提成,还有一种做法是分成。租金拿过来之后合同公开,对于这部分租金大家怎么样分区利益,怎么样分成这也是一种做法。这是看你们跟开发商之间的盘子。

  第四是相关法律条款,时间问题不展开讲了。

  另外,我们谈合作条件或者是租金的时候,作为零售商来讲有盈亏平衡点的效益测算,作为开发商也有这样的动作。通常情况下,我们作为一个新的项目会把费用的项目罗列出来,我们会考虑各种各样的方案。这个方案最后成了之后,我们会得出来一个整个公司如果开这个项目有一个盈亏平衡点。在这个地方我们需要做到多大的销售额和多少的毛利率我们才能盈亏平衡,销售额和毛利率这两个数字在前期的调查过程当中,包括对竞争对手的调查和我们对市场的判断来得出我们公司的经营能力会在当地做到什么样的水平,这样的话得到我们能产生多大的收益。得到收益的情况下,我们根本费用的情况,其它的费用数据是能测算出来的,人工费、水电费、当地的费用等等可以测算出来的。这样的情况下,一旦租金条件测算盈亏平衡点是可以测出来的,这样的话我们在谈判的时候会做到这一点,大家找到合作点才是开发的条件。

  前面的测算完成了之后,最后一个是企业发展能力的问题。作为公司来讲,对外发展都希望快,但是最终能不能实际落实。像刚才两位地产开发商的老总都谈了,有的项目签了但是仍然放弃,这就涉及到了零售企业商的问题。另外一个是涉及到人力资源的问题,我们每开一个店都要派出很多的资源。另外是商品资源,有一些地区,中国的零售商像百货、超市是以联营为主。联营就存在着一个商品在当地有商品资源,比如说有的品牌供应商在当地没有进入。我们2001年开包头店的时候,麦当劳、肯德基在内蒙没有进这样的地区,开店的话没有商品资源,品牌资源也没有,后来虽然进了开始是没有的。有一些商品的品牌也有自己的商品发展规划,有的地区是没有进的,我们在招商的时候要考虑到我们的城市有什么样的品牌供应,自己做市场调查是能得到的,或者是哪些品牌能进我们的地区。这个资源得到之后,我们所招的零售商目前合作的主要品牌是什么,到他们的商场去看就知道,这两者之间有多大的距离。我们发现一些地产开发商在招商的过程当中,由于地点的原因和区域的原因不是很理想,但是他希望招到大的零售商,作为零售商来讲希望找到更大的项目。这样的话一定要考虑当地的可行性,否则的话会增大你招商的成本。

  社会资源、市场环境等等不展开细讲了,社会资源指的是税收的问题。像我们公司有的时候跟地产开发商合作之后,有的地产开发商可以利用跟大的零售商的合作争取到一些好的税收,包括免税是可以刚刚拿到的。包括跟王府井的合作,从当地政府取得了很大的政策。市场环境万总也介绍了,整个中国市场环境对零售商的发展涉及到企业发展能力的问题。

  由于时间的关系,不能展开一个一个讲,以后有机会再跟大家探讨,谢谢大家。

  朱凌波(主持人):前面请了万达和宝龙两个连锁性的开发商,谈了商业地产的体会。还有一些是以区域性项目为主体的开发商成长为行业的标杆。我们请了两位,第一位是来自中粮西单大悦城的总经理暴雪松,他演讲的题目是 “从西单大悦城看主题Mall的打造”。


图为中粮西单大悦城总经理暴雪松

  暴雪松:首先,我要感谢大家长期以来对西单大悦城的关注与厚爱。西单大悦城作为首个中粮商业地产项目,在开业近一年的时间里。得到了消费者的厚爱与市场的关注。但毕竟作为商业地产行业的新军,西单大悦城才刚刚起步,还存在很多问题。今天在这里仅以我们的心路历程抛砖引玉,供各位专家同仁批评指正。

  西单大悦城总建筑面积20.5万平方米.其中购物中心10.5万平方米,酒店公寓3.5万平方米,写字楼1.5万平方米。整个建筑由中庭连廊连接为一体,构成了商业、公寓、写字楼三位一体的核心。前面11层是商业氛围浓厚的购物中心,后面是写字楼和酒店公寓。其中购物中心是该项目的重点,也是当初中粮集团收购此项目的出发点。

  西单大悦城地处西单商圈,北有西单国际大厦、109百货,南有君太百货,西邻金融街,东与北京零售商业届知名的西单商场、西单购物中心、中友百货遥望。由此可见,作为一个经历了发展和沉淀的成熟商圈,西单是具备了较为明显的特征。首先,他有相对完备的交通体系支撑,路网、地铁等公共立体交通系统发达,能够满足商圈大量消费人流的输送;其次,他有大量的消费流量,平均每天有20万客流量,且以年轻人为主;再次,他的商业分布格局已基本成型,共约有70万平米的商业存量,主要以传统大型百货商场为主,同质化竞争相当激烈;也正是由于这种同质化经营,商圈内各商业竞争非常激烈,严重依赖打折、返券、价廉来吸引消费者,造成打折和价廉成为商圈的核心竞争力。商圈内很多商业经营都出现问题。像西单赛特因经营不善关闭;西西友谊商场关闭一转改为台湾109百货,再改为婚庆大楼;西单商场转型精品百货失败后的改回;首都时代广场 (论坛 相册)经历了从LCX百货到美美百货的一路调整…

  当然,这些问题不仅困惑了我们,也同样困惑了之前的开发商。西单大悦城这个项目从2000年开始筹建,期间几易其手,从项目规划,设计,到定位,都在不断调整中。中粮从2007年5月于北京市产权交易所摘牌,到2007年12月28日试营业(酒店公寓、写字楼同期出租),从收购到开业用时仅半年多,期间经历了收购、策划、定位、室内设计、改造、装修、接收、开业筹备等工作,创造了购物中心招商周期的新奇迹。

  除了时间短之外,西单大悦城还经历了一系列预想不到的困难。开业初期,南方的雪灾使得当时物资运输极其困难,影响了我们很多店铺的如期开业。5月12日的汶川大地震,再次将人们注意力转移,导致消费心态发生了很大变化。随后,奥运前期的西单北大街为期二个月的市政改造,封门、铺路、架接天桥以及奥运期间两个月单双号限行,再到现在我们共同面临的全球性金融危机的爆发等等。西单大悦城一路走来,崎岖坎坷,但通过我们的努力,也交上了一份令人较为满意的答卷。

  作为城市综合体,各部分物业的经营都已走上正轨,从6月份起经营性现金流即为上亿元,实现了当年开业、当年收益、当年还贷。据我所知,这在整个行业是没有先例的。就购物中心部分而言,西单大悦城经过近一年的运作已成为真正国际化的青年城,成为了时尚潮流的新地标 (论坛 相册 户型 视频1 视频2),成为北京青年人聚会、休闲、娱乐、购物一站式标志性的首选场所。同时,购物中心日销售从开业的20万元到最高日销售800万元;客流量从开业日仅三千人到最高峰十四万人;餐饮从日营业额不到2万元到日突破百万元;销售额从第一个月的1200万元到现在月均亿元以上;第一年购物中心销售总额约10亿元。写字楼也于2008年6月份就达到了95%的出租率。奥运会残奥会期间,酒店公寓成为接待酒店,承接了伦敦奥组委、比利时奥组委、英国BBC等大型组织机构…

  毫无疑问,购物中心是西单大悦城的核心与关键,市场对西单大悦城的理解和认知也主要在于购物中心部分,西单大悦城的成功首先体现在购物中心的快速成长上。我们认为响一个商业项目成功的因素很多,如位置、定位、招商、推广、运营、团队、资金…任何一个方面出现问题都可能导致项目的失败。从目前看,国内的商业项目最大的失败原因在于大都主题不明确,定位思路不清晰,导致购物中心没有灵魂、特色和吸引力。一般人认为购物中心主要工作就是“招租”,一租了之,出租率高就是成功.招商单纯追求租金、出租率使得一些购物中心项目形象模糊,千店一面,不具成长性,最终只能在竞争激烈的市场中挣扎。

  在这里,我将从西单大悦城项目的操作经验来和大家分享主题化购物中心的打造策略(大悦城“十条”):1、项目主题化。西单大悦城是通过主题化来细分市场,有针对性地吸引目标客群,形成差异化和归属感,成为满足目标客群的消费目的地。2、客群聚焦化。商业主题化的前提是消费客群的聚焦化,只有聚焦的客群,才能围绕他们的需求设置一系列相对聚焦的业态业种、品类品牌以及内外设计。西单大悦城的客群聚焦为心态年轻的人(其中女人和他们的胃口优先)。3、业态多样化。建立与传统百货之间的业态差异化竞争优势,形成对目标客群强烈吸引力。(如餐饮,娱乐,影院….)。4、品牌新鲜化。西单是以年轻人为主的老商圈,新老百货同质化严重,批发市场、低价商品摊位充斥其间,打折返券是经营常态。在源于西单基础上“新”字当头近三分之一的品牌是头一次进入北京西单,打破恶性竞争怪圈。依据定位强化性价比高的品牌引入,力求潮流不失品位,时尚而不奢侈,做成性价比最好的MALL。5、品类放大化。西单大悦城为与周边的传统百货相竞争,放弃了某些品类,同时放大了年轻客群喜欢的品类,增加了目标客群更多的选择余地和便利性,成为这些品类在西单的消费目的地。6、组合核心化。西单大悦城与传统百货的差异在于不是按品类组织楼层的业态和商品组合,而是按照消费者需求特质来组织,满足年轻客群的消费心理。7、空间媒体化。MALL是品牌的空间组合,50%的空间是100%营销媒体(从外立面到内部空间,从停车场到电梯间,从广告牌到LED屏,从地上的舞台到天上的吊挂…)是项目内在理念的外化和传递,是获得消费者情感归宿.精神取向和理念认同的极佳途径;以不同空间为地理中心,形成纽带,增强商业集聚效应,并可延长顾客滞留时间,破解经营楼层多(地上地下13层)的迷局。8、室内室外化。打造立体街道,体验逛街感受。创建街区街景,形成人店互动。9、管理服务化。西单大悦城在商业管理上借鉴了成熟商业的管理模式,建立了以利于商家经营需求为目的,以信息系统为支撑,以提升经营绩效为导向的商业运营管理体系,所有的部门工作围绕提升商家经营绩效,开展服务支持。10、提升节奏化。抓住主要阶段的主要矛盾。

  作为一个成熟商圈中的购物中心新项目,西单大悦城走出了一条独特的主题化商业的操作道路。最后,我引用宁高宁董事长在《大悦城》这篇文章中的一句话来表达我们的愿景:“它空气中应该弥漫着年轻和阳光的味道,来的人不仅因为要购物,还因为它的感觉。不仅因为它的商品,还因为它的性格…。”塑造西单大悦城的性格是我们一直追求的目标。

  最后,欢迎大家常来西单大悦城。谢谢!

  主持人朱凌波:下面有请的是苏州圆融发展集团有限公司副总裁刘樱女士,她演讲的题目是“从圆融时代广场看新中心城区商业地产的开发模式”,大家掌声欢迎。


图为苏州圆融发展集团有限公司副总裁刘樱

  刘樱:感谢主办单位提供了我们跟同行交流的机会。我们在新城市商业地产开发方面取得了一定的经验,今天想借助这样的机会跟大家分享一下在一个新兴的城市开发区进行地产开发的体会。

  商业地产的开发进程是伴随着中国城市化的进程在不断推进。在城市化进程当中,商业地产开发商特别关心城市的规划。大家知道中国的城市化进程分成了几个阶段。从国内外研究机构的一些数据,可以看出来长三角地区的城市化规模越来越大。预计在未来的10年之内它应该会成为世界最大的都市群之一。拥有2500年的苏州是位于长三角经济区里面一个非常重要的城市,从城市GDP排名可以看出来2007年在全国城市当中排名第五,前面是北京、上海、广州、深圳。也就是说在二线城市和地级城市当中苏州走到了全国第一位。

  苏州工业园区是作为工业区来打造的区域,随着我们招商的不断推进和城市化进程的不断推进。现在这个工业区慢慢形成了一个新兴的城市中心。所以,作为在新兴的城市中心发展起来的商业地产的开发商,我们特别关注怎么样在工业区到新城市中心转化的过程当中,把我们的项目和城市发展的过程相结合。

  提到苏州城市发展的进程,简单地说它可能有一个调整的,之前有一个中心的城市结构,调整成为开发城市中心区它有一些步骤。之前是需要强调城市的综合功能,到最终从之前的古城区转到新城区的调整,变成了我们当中过渡阶段是一体两翼,到最终形成了三核两副城市化进程的概念。

  一个城市之所以成为城市,不但要有城而且要有市。一般概念来讲城易建,市难成。为什么这么去说,因为我们感觉到随着城市经济的发展,人口和资金不断地密集,老城区的改造和新城区的拓展会给我们带来很多的矛盾和思考。特别是作为商业地产开发商来讲,我们面临着在老的商圈和新的商圈进行比选,怎么样在新的商圈里面进行创新开发的比选。

  大家都知道,作为一个老的城区来讲,他有他人口密集度的优势,他有他的一些成熟的商业优势等等。但是,随着城市化的不断进程,他明显不能满足人们日益增强的功能的需求。作为新城区来讲,特别是像苏州工业园区来讲,在基础设施的优势是老城区不能比拟的。但是对于一个商业开发商来讲,我们认为大家都知道最致命的特点是没有人气。所以怎么样在新城区里面,通过商业地产项目的策划和定位,通过我们的开发理念的贯彻,形成商业地产的人气。打造一个全新的和古城区传统的商圈不一样概念的商业地产的项目就是我们当时做商业地产初期时候的考量。

  今天我带来了一个圆融开发商业地产,我们称之为商业综合体的项目——圆融时代广场,我们想通过这个简单案例跟大家分享一下,在新的城市区作为商业开发的理念。我们认为我们的经验是要创造一个新的商圈。

  简单介绍一下这个项目,占地21万平方米,建筑面积是51万平方米,它叫一个商业综合体。除了有大概12万平方米的写字楼之外,其它全是商业的载体。我们认为这当中自然景观的区隔我们分成了几个部分。一个圆融天幕街区、滨水餐饮区、生活斜线区以及苏州首座10万平方米的购物中心。

  回顾开发的过程,有几点跟大家分享。作为圆融开发项目来讲,我们是从2005年才开始接触地产的项目,开发得晚对我们有劣势也有优势。劣势不多说了,优势在于我们之前有很多成功的商业地产开发商,他们给我们也有很多商业地产开发方面的经验和教训。所以,我们可以说是站在前人的肩膀上面再来定位我们商业地产的开发思路。所以我们的起点非常高。从策划和规划的角度讲,在物业规划的时候,要考量专业技术条件的影响,这些我们在定位的前期阶段都很好地完成了。同时,由于资金方面的实力比较雄厚,客观地讲,我们在做时代广场项目的时候,我们没有遇到非常大的困难。

  从招商的情况来讲,我们的10万平方米的百货主力店是跟香港的久光百货合作的,他们都做得非常好。在电器方面我们跟深圳顺电进行了战略合作伙伴的合作。大家知道全国最大的供应商的品牌,包括一些大的生活品牌的开发商,都不去都谈。至于像肯德基、必胜客等等都不赘述了。我们在租金方面,保底等等方面都非常顺利。

  苏州工业园区相对来讲,可能别人看起来是比较荒凉,之前是人气、商气聚集度非常低的区位。我们会成功地开发这个项目,最关键的是在于对前期的定位和策划方面。大家知道任何一个开发商到一个城市去做项目开发的话,首先会了解城市的规划,我们在苏州工业园区选取时代广场进行开发点的时候也了解了它的城市规划。大家都有经验,当我们看城市规划的时候,往往是用几种颜色告诉你,这边是住宅,那边是商业,并没有给你很多数据在里面。对于一家开发商来讲,我们详细分析你地块周边的情况,然后决定你项目的策划和定位是非常关键的。

  在苏州工业园区可以看到,我们所处的位置和苏州的规划图来讲是划在了苏州CBD的区块位置上。这CBD可能是城市的远景规划,毕竟是在这样的区域范围之内。同时,我们也注意到这个项目周边,哪些地块已经出让了,这些业态做了哪些分布。我们观察到周边有酒店有公建的项目,有小的主题公园等等,还有大量的高档住宅的配套,所以我们在定位时代广场的时候是商业共同体,而不是大家追求的所谓的城市综合体。大家都知道商业地产的开发越来越趋大、趋全,可能从性质来讲也趋同。所以在前期定位阶段,从项目的体量来讲我们有50万平方米也不小了,希望我们能作为精品的项目考虑。所以我们的定位是商业综合体的项目而不是城市综合体。但是我们考虑到商业综合体起来之后,加上周边的会展中心、艺术文化中心以及大量的住宅等等,真正形成了一个很大意义上的超级城市综合体的概念。也就是说我为他用,他为我用,我们和周边的物业、周边的开发商我们形成了良性的循环和互动的关系。一方面确保了对我自己商业主体的定位得到了大家的认可。另外一方面,我的商业的地位也带动了周边的住宅,周边商业的运营。

  未来,随着时代广场的成功运营和周围项目的互动开发,我们会把开发区当中很大水域的部分,我们会带动整个环湖区域的城市综合体的开发。比较明显的后果是到了2008年的9月,之前我们拿到市政府的城市规划图的时候,只是城市的CBD在这里。到了2008年9月的时候,随着市政广场的推进,市政府调整了原来的城市规划,把原来所处的CBD区域正式命名成为一个新兴的市级商业中心的区域。我们认为圆融集团在城市规划的实践和推进当中,起到了比较积极的作用。所以,我也想跟商业地产的开发商来分享一点,我们在进行开发的时候,一定要根据大的城市规划来定位我们的项目。但是一定要记住,一个成功的商业地产开发商会反过来对你所在区域的城市规划在未来有方向的确认会有所调整。把我们所在的区域变成了未来的市级商业中心,这对于我们不光是时代广场未来的发展,甚至于对我们所在的苏州工业园区开发区未来的发展都是有深远的影响的。

  另外一方面,想跟大家小小分享一下,我们在做商业项目的过程当中,注重了景观型商业地产的开发。随着消费需求满足度不断提高,刚才也提了体验型、休闲型,甚至于宝龙商业和旅游相结合,都是未来发展的方向。本着精品意识的观点,我们希望做的一个项目无论体量是大是小,我们都希望能做成类似于城市名片的项目来开发。

  现在分享的是另外一个商业地产的项目,只有2万平方米的商业街。它当时是处在开发区的湖面里面,本来是废旧的长堤,以前的李公堤。我们依据当地的人文历史传说,再根据苏州当地富有盛名的桥文化,我们做成了一个餐饮娱乐的街区。当时是2006年的12月份开业的,成为了苏州夜生活最为火爆的地区。在我们李公堤开发之前,大家都是往中心区走的,因为我们很好的借景和造景,接下来成为了苏州城市对外宣传的城市名片。所有到过苏州的不管是政府官员还是外国友人都去过,我们粗略统计了一下,去年一年到苏州李公堤的游客达到了100万。同样,我们非常亮点地造了一个长500米的LED天幕,它的长度已经超过了在美国拉斯维加斯看到天幕的长度,现在在申报吉尼斯记录。

  在未来,我们同样要应用景观商业的概念,我们设计了层层坡景的花园,苏州没有山体了,我们完全堆成了山,我们叫做圆融星座,同时结合了绿色环保的概念,希望提供给大家自然、生态的生活方式的体验。

  总体上跟大家分享了时代广场和几个景观型的商业地产项目的开发经验。我们认为只要你用心去策划、定位、思考,无论是原有的商圈还是新兴的开发圈都可以打造出一个可以给你带来良好的招商,和未来良好的项目收益的品牌项目。

  欢迎大家如果去苏州的话,可以去我们那边给我们的项目分享一下。同时,我们也希望和其他城市的开发商合作,或者是大家探讨一下合作的机会,我们也很愿意在苏州以外的城市去打造一些城市的名片,谢谢大家。

  主持人朱凌波:非常感谢刘总跟我们分享了今年最具有成长性和未来最具有标杆项目。

  今天2008中国(国际)商业地产与主力店合作高峰论坛的第一阶段已经告一段落,下面进入到2008中国商业地产城市标志项目推介典礼阶段。我把主持人的话筒交给中国房地产报北京事业部总经理任峤先生。

  主持人任峤:谢谢。下面我们有请全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任接秘书长朱凌波先生,进行这次由中国房地产报、全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会共同举办的“2008中国商业地产榜”的推介说明。

  朱凌波:今天非常高兴有这样的机会,在中国住交会的年会上,尤其是整个行业处于重大转型的时期,我们举办了重要的评选。

  当时有这样几点想法,一个是中国城市化加速的时期,城市无论是老城区还是新城区,都希望有标志性的城市形象和名片的项目。商业地产的开发商在从2002年高速成长的过程当中,在发展的过程当中以前是靠经验、靠摸索。在这样的阶段当中,我们总结到商业地产开发商在投资的过程当中,特别是需要模型、有标杆、有样板、有数据的支持,把国内发展的经验总结出理论,同时也能把国际化的成功经验引到中国。我们举办今天的论坛,希望通过嘉宾的组合,让大家能看到我们良好的用心。

  第二阶段,我们今天推出这样的评选只是尝试,也希望带个好头。在今年的试验下通过我们的评选,为整个产业链开发商、投资商、管理商一直到服务商搭建平台和资源。把这样平台当中最好最优秀的机构挖掘出来,我们也希望通过这样的论坛评选坚持持续做下去,做成年度最好的论坛。通过这些坚持,把行业资源整合起来,通过大家整体互补的合作推动整体商业地产的发展。今天的论坛和主要的目的是这样,下面我们进行商业地产推介的仪式。

  主持人任峤:获得2008中国商业地产创新人物的有:

  张建勋: 中美华尔(北京)投资顾问有限公司中国区总裁,中国社科院研究生院商业经济学专业研究生毕业,从事商业地产28年,曾在美国从事商业地产及购物中心的研究工作,对国内外商业地产有较深的理解,对商业地产项目的开发操作有独到的眼光,在中国成功开发与运营管理了近20个商业地产项目,收到了良好的经济效益和社会效益,并荣获2007—2008年度商业地产年度人物。经过多年的商业历炼,对中国商业地产的运营管理有独特的经验,也是把美国成功的商业地产运营管理经验带进中国的领军人物。

  暴雪松:中粮置业副总经理兼西单大悦城总经理。1989年进入北京百货大楼,1992年出任北京赛特购物中心总经理助理,1997年筹建中粮广场,确立高端家居品牌路线,2006年初任中粮置业总经理助理,着手规划中粮置业朝阳大悦城 (论坛),2007年5月,暴雪松出任西单大悦城总经理,同年西单大悦城试营业一举成功。

  胡 骏:北京锐而威商业管理有限公司和拓展商业地产经纪有限公司总经理。毕业于上海复旦大学国际关系专业,获得美国新泽西州立大学工商管理学硕士学位。先后担任美国驻华使馆大使官邸办公室主任,曾服务两任美国驻华大使普理赫和雷德;担任北京力鸿花园物业管理处总经理,香港鹏利国际集团前门老车站商城董事总经理,北京中粮广场常务副总经理,北京凯莱酒店前厅部经理,美国喜来登国际酒店管理集团纽约喜来登酒店高级销售经理,上海华亭喜来登酒店高级销售经理等职位。开创了铁路商业运营管理的新商业模式并获得成功。

  高 倩:百瑞思商业地产顾问机构总经理。理工学和新闻学双学士,从事商业地产十余年,曾先后就职于中国国际贸易中心、世邦魏理仕、北京金融街控股,历任经理,总监,副总裁职位。参与了多个项目自立项至开业的全过程。现为ICSC,Mallchina会员。2006年初带着自己的夙愿和对商业地产的热爱,创办了北京百瑞思房地产顾问有限公司,成为商业地产综合服务商。先后参与了南京国际广场、明城汇、青岛凯悦中心、北京国际财经中心 (论坛 相册 户型 样板间 视频)、西安万国时代、新乐汇等多个商业项目的全案策划和招商工作。

  祝 平:北京中海首佳商业设计有限公司总经理。工商管理硕士MBA、高级商业咨询师、商业文化及商业业态研究专家。从20世纪80年代开始协助政府有关部门进行中国大陆商业文化及各种新型零售业态的课题研究,90年代mall作为访美学者在美国从事为期十年的流通领域零售业态研究,回国后在国内多种学术报刊上发表多篇关于商业文化及各种新型零售业态方面的研究论文,引起政府主管部门及业内专家的高度重视。亲自主持设计了20多个国内大型商业开发和政府规划设计项目,如北京隆福寺商业街区改造振兴项目、北京前门商业街区改造振兴项目、北京中关村国际商城项目、北京王府井商业街区中长期商业发展规划等项目。

  李美全:厦门明发集团运营副总裁。1998年从事房地产,曾任房地产公司高级顾问、常务副总、营销副总、房地产营销策划公司总经理、总监。精于市场营销、地产策划与危机管理;长于营销体系、组织建设与企业文化塑造;专于战略设计、整合传播与品牌运营;擅于CIS、CRM、复合地产与创意产业运作,曾成功运作房地产项目多起,发表地产类文章多篇,对商业地产、复合地产颇有建树,对新经济、新模式颇多研究,是将现代营销理念与房地产开发嫁接的倡导者与践行者。

  我们荣幸地邀请中国商业联合会副会长万文英女士,为以上获奖的嘉宾颁奖。让我们以热烈的掌声对以上获奖的项目表示祝贺。

  获得项目类的有:

  1、2008中国商业地产城市标志项目

  西安?新乐汇大唐不夜城

  项目概述:

  西安?新乐汇大唐不夜城(Happy Mall)由西安曲江华平置业有限公司投资运营。该项目紧邻西安大雁塔,占地7.7万平方米,建筑面积14万平方米,建成后的西安?新乐汇大唐不夜城堪称中国第一条宫廷集群式商业街。项目整体规划包括饕餮广场、家庭广场、时尚广场等三大广场,还规划了漫步酒吧街、寰宇美食街、时尚展示街等三条步行街,涵盖了主力百货店、大型连锁超市、品牌旗舰店、特色餐饮、休闲娱乐、儿童体验等多种复合业态,为西安打造了首座“家庭主体非常体验街区”。

  专家评语:

  西安?新乐汇大唐不夜城(Happy Mall)秉持主题多元化、经营多元化的原则,遵循西安的历史文脉,承袭大唐的建筑神韵,同时引进国际商业地产的业态组合与运营理念,为西安营造了一座历史与现代结合、文化与生活融合、时尚与民俗契合的消费休闲娱乐基地,堪称古都新城的商业标杆。

  北京?西单大悦城(JOY CITY)

  项目概述:

  北京?西单大悦城(JOY CITY)由中粮集团精心打造,坐落于繁华的北京西单北大街,总建筑面积20.5万平方米,定位于“中国真正的国际化青年城”,融购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼为一体,堪称北京西单商圈唯一的Shopping Mall。每一层都主打一个概念,并由这些概念为消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。该项目外立面具有未来感和雕塑性,软硬件设施更具国际高标准,拥有全世界跨度最长的飞天扶梯,全国最大的电影院,西单商圈规模最大的餐饮区,拥有40多个全北京独有的品牌,十字连廊的超宽阔天幕广场,大挑空中央舞台营造时尚共享空间,也堪称是北京西单商圈不可复制的规模最大的时尚商业综合体。

  专家评语:

  中粮集团通过引进号称亚洲最高的室内通天扶梯等内部交通体系和动线组织改造,打造了一个在国内几乎突破极限的12层纵向商业城,通过与多家国内外优秀的专业机构合作,不仅顺利完成招商引进RARA和NEXT等号称快速时尚消费品的国际旗帜性品牌,并营造了中国最前卫的数码电影院和极富青春动感气息的餐饮娱乐集合体,开创并成功运营了第一个国内分层消费——都市青年时尚族群的大本营,开创了时尚主题购物中心里程碑。

  山东-临沂万兴都国际商业公园

  项目概述:

  山东?临沂万兴都国际商业公园由临沂市金凤凰置业有限公司投资开发,位于临沂涑河南岸,总占地面积10万平方米,总建筑面积34万平方米,并配合其水岸景观和夜光工程等现代建筑的内涵设计建设而成。该项目既是临沂市政府的重点标志性商业项目,也是临沂市“涑河商业带”龙头型开发项目,并倾力塑造“鲁南首席高端商圈”和“鲁南中央休闲区”。该项目精心配置了高端商业中心、韩国时尚中心、中华美食中心、先锋娱乐中心、名流商务中心、卡通玩乐中心、水岸休闲中心、优雅运动中心等8大时尚商业功能,并根据市场需求和自身优势将产品划分为国际锋尚园、国际万乐堡 、国际美食家、金尊国际会都、金尊国际公寓、金尊国际商务公寓等六大块,形成以旅游、休闲、购物、餐饮、酒店、会所等多功能的业态分布,带动了临沂第三产业的升级发展。

  专家评语:

  山东?临沂万兴都国际商业公园的整体规划设计为仿古汉唐皇城风格,从而迎合了重现临沂古城风貌的底蕴内涵,与沂河景区、滨河大道景区、生态涑河形成四位一体,建立了新的旅游产业链。在传承中华历史“古城”的建筑形态的前提下彰显古城风貌与现代时尚的交融。该项目具有商业功能完整,商务条件优越,娱乐体验超前,广场文化丰富,艺术品位高雅,旅游价值突出等特点,已经具备旅游休闲商业新样板的雏形。

  山东?曲阜国贸中心

  项目概述:

  山东曲阜国贸中心由曲阜市房屋建设综合开发公司与山东神州置业有限公司联合开发,上海同济大学建筑设计专家设计,该项目位于曲阜东西中轴线春秋路和南北中轴大同路的交接点,地处曲阜商业中心与城市市中心,总建筑面积约9.4万平方米,其中大型国贸购物广场6层5万平方米,22层五星级国际大酒店28000平方米、12层高档国贸公寓15600平方米和9层的国贸家居广场、国贸健身俱乐部四个部分共同组成的国贸中心建筑群,主要以购物休闲为主,集购物、休闲、娱乐、餐饮、宾馆的体验式为主的动感主题现代化购物中心,也是曲阜市重点工程项目之一,更是飞速发展的曲阜市的一张城市名片。

  专家评语:

  山东曲阜国贸中心依托其地段优势,借助三线城市城市化加速发展和消费升级的趋势,既考虑现实特点也兼顾了未来发展空间,无论是规模和体量,都匹配了曲阜市的经济水平与消费需求。在商业布局和商品定位上既有针对性也兼顾了前瞻性,满足了不同人群的休闲与购物。该项目的成功建设,将极大地提升曲阜的城市形象和知名度,推动和提高市民的消费观念和生活质量,成为三线城市都心型商业中心的榜样。

  江苏?苏州圆融时代广场

  项目概述

  江苏?苏州圆融时代广场由苏州圆融发展集团有限公司建设开发,位于苏州工业园区金鸡湖东岸 (论坛 相册 户型 样板间 视频),苏州市重点建设项目,也是苏州规模最大、业态最全的复合性商业地产项目,集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体,总建筑面积约51万平方米,分为五大功能区,包括办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、餐饮娱乐区及苏州首座10万平方米的Shoppingmall。该项目创造了水上巴士、空中连廊、时尚广场等特色街区。目前已引入来自美国的在全球30多个国家和地区拥有超过1400多家连锁店的世界第一儿童品牌——玩具反斗城(ToysRUs),以及旗舰店位于阿联酋迪拜的世界著名家居连锁品牌——Home Centre。

  专家评语:

  江苏?苏州圆融时代广场通过景观的科学规划,把多个独立建筑有机串联,将休闲、娱乐与购物融合在一起,使得购物本身变为情景体验。随着项目所在地工业园区的规划建设以及经济环境的成熟,更具华东影响力的商业圈正在这里形成。该项目的开发填补了苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区的商业空白,形成发展新型商业业态,引领时尚的现代功能的消费区域,成为引入众多以前没有进入苏州的国际知名品牌的项目,具备了苏州现代都市的现代商业的国际水准。

  2、2008中国商业地产最具投资价值项目

  山东?临沂久隆国际城市广场

  项目概述:

  山东?临沂久隆国际城市广场由江苏江中集团投资,临沂久隆置业发展有限公司开发建设,位于临沂市核心商圈中心,该项目总占地面积110亩,总建筑面积42万平方米。该项目由中央商务标志、商业引擎、顶级豪宅、时尚SOHO 四大功能板块组成,其中商业板块由五大经营主题构成,包括综合百货+超市主题、数码科技主题、青春组合主题(休闲、餐饮、娱乐)、贵族主题(国际、国内知名品牌商品)、儿童主题(婴幼用品、儿童乐园、动漫、童装童鞋、启蒙育智等),整体融购物、观光、休闲于一体,堪称临沂首家集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、公寓式酒店等多功能于一体的时尚都市中央商务区,正在引领临沂零售商业与国际化大都市接轨,为临沂市民提供了全新的新时代购物空间。

  专家评语:

  山东?临沂久隆国际城市广场主要根据城市综合体的多重功能战略和市中心土地价值最大化的特性定位开发,以城市综合体的领先性、中心地段的稀缺性、产品组合的标志性、商业运营的专业性、物业管理的升值性、营销推广的系统性的原则进行操作。通过合理的街区规划设计,实现了与外部城市空间的有机结合,交通系统的有效联系,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值,具备了大手笔策划和高起点规划的大盘气势,以城市运营的模式,正在引领临沂市中心城市功能的全面升级,成为三线城市都心型城市综合体典范。

  获得机构类奖的有:

  国际概念设计有限公司

  机构介绍:

  国际概念设计有限公司专长于提供世界级的零售环境设计,服务涵盖建筑、室内、娱乐、平面和景观设计。作为专业提供一体化的零售和娱乐环境的设计公司,参与了从中东到远东诸多标志性项目的新建和改造设计,包括土耳其、迪拜、沙特阿拉伯、科威特、中国、新加坡、印度、中国台湾等,其中土耳其伊斯坦布尔主神殿广场的商业改造设计,荣获国际购物中心2006年度改造项目设计奖。其他代表项目还包括沙特阿拉伯吉达市的中央广场、台北京华城、、马来西亚时布加亚代广场及台湾远东百货8个项目等。在中国参与规划设计了诸多大型的地标项目,比如北京金融街购物中心、北京金宝汇、北京国瑞城 (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频) (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频)、上海港汇广场、上海虹桥国际机场商业规划和改造 、广州丽柏广场、深圳益田假日广场、哈尔滨麦凯乐、宁波和义道路奢侈品商场等。

  专家评语:

  国际概念设计有限公司按照国际商业地产规划设计的标准和模式,为中国商业地产的规划设计提供了高质量的设计服务,参与的商业地产规划设计的项目遍及中国许多大城市,更为关键的是该机构致力于将国外先进的商业地产建筑规划设计功能和先进的设计理念及人文文化内涵与中国本土有机融合,其设计思想更加符合当代潮流并创造出独特的商业和文化价值,完成了将本地文化与国际实践的无缝对接,成为国际商业地产规划设计理念的践行者。

  广州市设计院

  机构介绍:

  广州市设计院是国内成立最早的甲级勘察设计单位之一,如今全院员工五百多人, 其中被授予“全国工程设计大师”称号一名,经国务院批准享受政府特殊津贴的专家十多名,持有国家注册师资格的100多名,博士、硕士50多名,各类高中级技术人才400多名。该院拥有工程勘察设计、工程设计咨询、城市规划、市政设计、工程总承包、工程监理、建筑智能化系统工程、消防、环保、施工图审查等多项资质,并已通过ISO9001-2000质量体系认证,是全国勘察设计综合实力百强单位、国家计委确定的全国旅游旅馆设计四个指导性设计院之一,也是建设部批准的第一批建筑智能化系统工程设计甲级单位,已获国家授予直接对外经营权。近年来,该院尤为注重商业地产精品项目的设计及技术的创新,设计出了一批高质量、富有影响力的时代精品,如汕头国际金融大厦、广州市购书中心、广州天河正佳商业广场、广州发展中心大厦、广州合银广场、山东临沂久隆国际城市广场等。

  专家评语:

  广州市设计院遵循“精心设计,顾客满意,科学管理,持续改进”的质量方针,坚持走管理创新、质量兴业、科技强院之路,并充分发挥自己的品牌优势、人才优势、信誉优势,积极应对各种激烈的挑战,同时敢于竞争,善于竞争,在竞争中谋求更大更快的发展,提升综合竞争能力。更重要的是该院着力培育创新与服务的企业文化,充分发挥国有大院的综合专业优势和南方设计的精细特点,为行业提供了一批精品和样板项目,成为南派大型城市综合体的主流设计者。

  中海首佳商业设计公司

  机构介绍:

  中海首佳商业设计公司由中国海洋置业公司与日本富士高株式会社联合组建成立,依托日本富士高100多名专业商业咨询师、商业设计师、商业建筑师、商业设施师,构建了一个日、中、欧美富有专业知识和实际操作经验的商业、设计业精英工作团队。该公司目前是国内首家专注于流通业的中外合资商业咨询及商业设计一体化公司,首家提出和推行商圈调查、定位分析、业态组合、形象设计、建筑规划及方案设计、商场布局、室内环境设计、商业设施与设备配置、招商咨询及代理服务、商业管理咨询及服务、人员培训等的全过程、一体化服务的商业设计公司。在中国主要产品包括北化商业中心、北京隆福寺商业街区、长沙天英城、北京大钟寺国际商业广场、淮北东方百货、南京山西路百货商场、前门商业街区、孙河复合商业中心、西安海星金水超市、中关村国际商城、天坛商业中心、长河湾 (论坛 相册 户型)国际风情步行街、西安立丰购物中心、南京奥特莱斯购物广场等。

  专家评语:

  中海首佳商业设计公司依托日本富士高株式会社50年的商业咨询设计经验,涉及商业街、购物中心、百货店、专营店、超市等。为了摸索中国商业地产市场经验,收集了中国零售业、尤其是中外合作零售业、外资零售业在中国市场的发展情况,建立了大容量的样本 (论坛 相册 户型 样板间 视频1 视频2)资料库,并通过分析众多典型案例,总结中国商业的得与失和引入国外商业模式所应注意的问题,在国内商业零售业咨询、设计领域推行国际先进理念取得了突出的成就,成为日本经典商业设计的中国做手。

  中美华尔(北京)投资顾问有限公司

  中美华尔(北京)投资顾问有限公司是在中国大陆合作创立的现代化、大型城市商业地产投资顾问公司,也是一家集城市规划、商业地产、SHOPPING MALL、购物中心、专业市场、零售百货、商业步行街、品牌连锁、品牌市场推广、商业地产经纪、酒店运营、商业企业培训指导、商业开发研究的专业性管理顾问公司。主要从事各大城市的整体规划、城区的配套规划,商业地产的投资咨询、开发策划、战略设计、商业策划、营销策划、招商招租、主力店的引进、运营顾问、物业管理顾问、地产投融资,人才教育培训、企业形象策划设计等。目前服务的集团包括中粮集团、北方集团、富力地产(企业专区,旗下楼盘)、SOHO、兆泰地产、星狮集团、远洋地产(企业专区,旗下楼盘)等多个著名地产集团公司的标志型建筑项目的策划、招商及管理。主要项目有北京西单大悦城、北京朝北大悦城、北方集团万坤石景山项目、城建集团地铁项目、大成国际商业中心、六佰本 (论坛 相册 视频)商业、新加坡星狮集团星街坊项目、天津京津时尚广场、烟台新天地、山东赛玛特广场、辽宁东盛购物广场、辽宁中心商厦、包头凯旋国际广场、黑龙江波斯特购物中心等近30个项目。

  专家评语:

  中美华尔(北京)投资顾问有限公司对中国各城市房地产,尤其是商业地产的操作有着深刻的研究和实战经验,操作的项目凝聚了多位北京大百货公司的商业管理精英,其中公司多位高层曾于上个世纪90年代后期专门在美国考察学习现代商业购物中心的成功运营经验,具备国际及商业体的操作水平,具备项目独立操作管理水平。传统与现代管理人才的组合是中美华尔(北京)投资顾问有限公司的致胜法宝,也是中国目前成功引进美国商业地产运营管理经验的合资企业。

  百瑞思商业地产顾问

  机构介绍:

  百瑞思商业地产顾问机构致力于商业地产项目定位策划、招商销售、运营管理以及投融资顾问领域,汇集国内商业不动产精英管理团队,成功创立本土化的购物中心运营管理系统,以实现高层次的商业规划及商业管理。团队管理层主要由北京资深商业不动产开发高管、商业物业资产管理专家、国际地产顾问集团资深领域的专业人士共同组成。为了更好的为客户提供卓越的专业管理、顾问服务,帮助商业地产开发商、零售和不动产投资人迅速制定、实施并调整商业开发战略,公司通过人才的合理配置以适应中国商业及商业地产市场不断涌现的各种新需求和变化。

  专家评语:

  百瑞思商业地产顾问长期专注商业地产的研究策划、营销与推广和投资顾问,积累了丰富的成功与失败案例的经验与教训。对城市大型综合体和购物中心的营销顾问有独特的思考和完整的模式,致力于为行业的健康发展提供值得学习的样板,成为本土化商业地产的优秀服务商。

  北京锐而威商业管理有限公司

  机构介绍:

  北京锐而威商业管理有限公司根据自身特色在铁路客运站务系统以及商用不动产领域展开工作,为国内各省会火车大站和众多商业地产发展商及管理公司提供全面的专业策划、招商、销售、管理和全程的商业顾问,从而最终为业主们在商业地产开发、销售、租赁、管理等领域上的诸多问题。其中开发、租赁的铁路客运站务系统有北京火车站、北京南站(新)、天津站(新)、石家庄站和大连站等,合作的商用不动产甲方有远洋地产、北辰集团、首创集团、中粮集团等,合作的乙方客户资源有百胜餐饮、星巴克、麦当劳、面包新语、吉野家、真功夫、顶新集团、亚惠餐饮、渣打银行、东亚银行、招商银行、北京银行、如家快捷酒店、速八酒店、国美电器、苏宁电器、浩沙健身、青鸟健身等。

  专家评语:

  北京锐而威商业管理有限公司从其最初的市场研究到市场定位,从专业的产品设计到后期的营销推广,最后全面地完成招商与销售,直到项目开业为止,为业主实现项目的品牌效益与经济效益的最大化。因为火车站是特殊的商圈,在保证客运的前提下实现了合理的商业规划;遵循车站“检、候、检”的原则,按不同的区位、不同的人流性质进行合理的业态布局;协助站方进行实际的经营与管理,尽可能化解商业给铁路带来的风险。在火车站商业运营方面,北京锐而威商业管理有限公司走出了一条自我发展的创新之路,可以称为中国(火)车站商业运营的先行者。

  下面我宣布会员单位名单,国际概念设计有限公司,中美华尔(北京)投资顾问有限公司,神州置业有限公司,中粮集团有限公司,百瑞思商业地产顾问机构,北京锐而威商业管理有限公司,请各位获奖单位和个人上台领奖。

  让我们以热烈的掌声对以上的单位表示祝贺。我宣布2008中国(国际)商业地产与主力店合作高峰论坛圆满结束。






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